持ち家か賃貸かどちらがいいか?宅建士FPが考えてみる

不動産の話

持ち家か賃貸、住居はどうすればいい?

不動産売買の会社でFP&宅建事務として勤務していた実績を元に永遠のテーマである持ち家か賃貸か、それについて私なりの考えを書いていきます。

売買の不動産会社の勤務だからと言って売買をすすめるような記事は書かない。

りりこ
最初に書いておくとどっちが得かは人によるから賃貸、持ち家のどっちがいいかははっきり書かないでおきます

賃貸

気軽に引っ越しが出来るのが魅力の賃貸物件。
しかし、賃貸の家賃はいくら払っても大家さんの収入にしかならない。

住宅ローンと比べると賃料の方が割高である場合も多い。
修繕に関しては持ち主である大家さんがやってくれるけど、人によってはやってくれない場合もある。

りりこ
この辺はトラブルが多い部分です
★賃貸の諸費用★
賃料の4~5倍が相場とされている。
(前家賃+敷金+礼金+保証会社+火災保険料+鍵交換費用+仲介手数料)
礼金が無かったり、ペット可の物件は敷金が高かったりするからあくまで相場です。

この記事を書いている時の私は家賃39000円+管理費3000円のボロアパートに住んでる。
今のところ家を買う予定もない。

りりこ
実家は持ち家だから将来的に私が相続をして住むかもしれない
今は賃貸だけど老後は持ち家になるかもしれない・・・
未来のことだからわからないけどね
■高齢者への貸し渋り問題■

人気の物件はお客さんを選べる立場にあるので、高齢者などは借りられない場合があります。
物件で亡くなられると次の借り手が嫌がってしまったり、場合によっては特殊清掃を入れないといけなくなるので貸す側も慎重になります。

高齢化社会が加速しているので、今は問題になってるけど改善されていくかもしれません。

持ち家

借りものではなく所有物、自分の家が手に入るのは安心感にも繋がる!

購入までのスケジュール(仕事で作ったやつ)
購入まで~
りりこ
1枚にまとめたシンプルでわかりやすいと好評だった資料だよ
お家は契約してからの方がやることが多かったりするんだよね
★持ち家の諸費用★
物件価格の1割が相場とされている。
(各種税金+オプション費用+登記費用+火災保険料+仲介手数料)
新築・中古・マンションで変わってくるからこれもあくまで目安。

お家を買うのにほとんどの人が利用するのが住宅ローン。
低金利時代と言われているので、民間の金融機関であれば0.50%~0.70%前後のプランが充実(2022年4月時点)
フラット35こちらは審査が通りやすいけど金利が民間と比べて高めで1.30%前後(2022年4月時点)

フラット35とは?
全期間固定金利の住宅ローンで、住宅金融支援機構と金融機関等が提携して取扱っています。
独立行政法人が関わっているので、民間のローン審査よりも審査が厳しくないのが特徴。
りりこ
民間の金融機関の方が審査が厳しいけど、金利が低いから返済額が抑えられます

住宅ローンの計算

りりこ
ここからは実務的な内容でローンを計算してみよう
住宅のローン計算が簡単に出来るローン電卓があるのでコレを使っていきますね!
ローン電卓

モデルケース:3000万円のお家を探している会社員Aさん30歳。頭金0円、フルローン希望。
3000万円のお家、諸費用を1割で計算すると300万円。
フルローンなので、諸経費込みで住宅購入費用を全額ローンを借りる。
ローン計算
会社員なので民間の金融機関の審査が通り金利は0.70%で通った設定(金利変動は無しと仮定)
ローン計算
借入年数は35年。定年になる65歳までに返済予定。※ボーナス払いは無しとする。
ローン計算
月々のローン返済額は・・・
ローン計算

りりこ
賃貸で払っていた月々の家賃よりも安いかもしれませんね

低金利とは言っても35年も借り続けると利息分もそれなりに増えます。
ローン計算
【トータル額】
ローン計算

りりこ
実は利息だけでも数百万は払うことになってしまうんです

■住宅ローンについて思うこと■
終身雇用の時代が終わると言われている昨今、住宅ローンについても考え方を変えていかないといけないかもしれません。
若い人が住宅ローンは35年で組むのが一般的とされている。しかし・・・
 
35年間同じ仕事を続けているのかな?
年収が上がり続ける保証はあるのかな?
40代ぐらいで早期退職を推奨されたりしない?など・・・
働き方が多様化しつつあるけど長期間のローンは負担にもなりかねない。
 
もちろん賃貸でも家賃が発生するから住宅に一定額はかかるけど、ギリギリで住宅ローンを組んで苦しくなってしまう人も少なくない。

業者にすすめられるままにローンを組むのではなく、自分の働いている業界、職種、いろいろ考えてみたうえで決めてほしい。ローンを返済していくのはあなたなのだから・・・。
 
ローンで借りられる金額≠返済できる金額

りりこ
これを見ると住宅ローンってリスクしかないんじゃない?
と思う人も居るかもしれない・・・
でも団信があるよ!
団信とは?
正式名称、団体信用生命保険のことで、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合に保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度のこと。

また、がんと診断されたら住宅ローン残高がゼロになるがん団信や、3大疾病保障、8大疾病特約などの特約付きなど銀行によってさまざまなプランがある。

賃貸物件は病気になっても家賃を払い続けないと追い出されてしまうけど、住宅ローン返済中に団信加入をしておけば住居にかかる費用負担が無くなるのはありがたい。
りりこ
個人的には家を買うメリットの一つだと考えている
病気の入院費を保証してくれるのが医療保険。
病気になったら住宅費用を補償してくれるのが団信。

この団信、民間金融機関では加入が条件になっている場合が多く、金利が若干増えます(増えない場所もある)
フラット35では加入が任意になっている。

りりこ
やはりローン返済期間は長いので何が起こるかわからないから
個人的には特別な事情が無い限りは入っていた方が良いと思う

利息分の金額は安心を買っていると割り切る

住宅ローン完済後は資産として残るから家族が居ればいいかもしれないね。

持ち家になると維持費として固定資産税や都市計画税(市街化区域のみ)が発生したり、修繕費用は自分で負担しなくてはいけない。支出そのものは賃貸とそこまで変わらないです。

手付金

お家を買う契約の時に必要になるのが手付金!
これはローンで借りることができないので、現金で用意する必要があります。
何故用意するかと言うと「やっぱり辞めます」ってお互い簡単に言えなくするためです。

民法第557条
買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後はこの限りでない。

100万円の手付金だとすると・・・。
買主は契約後に「やっぱりやめます」と言うと100万円は戻ってきません。
売主が契約後に「やっぱりやめます」と言うと受け取っている手付金100万円を返して追加で100万円渡さなくてはいけません。

りりこ
履行に着手する前って期限があるけど双方対等な契約です

手付金の相場は売買価格の5%~10%とされているけど、新築でも売主さんによって50万で良かったり、中古物件だと50万以下だったり、人によって違います。

りりこ
いろいろ取引を見てきたけど手付金を用意するのに苦しい人は家を買うのは待った方が良いです
それじゃないと買ってから苦労することになりますよ・・・

新築戸建

ここでは一般的な建売のことを書いていきます。
建売の戸建てはカーテンレールや網戸が付いていない場合がほとんどです。

りりこ
この辺はオプションで自分で付けていきます
施工会社が紹介してくれる場所を使うのもよし、自分で他の業者を探すのもよし、安い場所を見つけてみてね。

建売はある程度プランが決まってから作っているので、注文住宅と比べると予算も抑えられます。

中古戸建

カーテンレールや網戸がついている場合がほとんどなので、オプション費用が節約できる。
新築と比べてだいぶ価格も低めで買えることも多い(ただし修繕費は新築よりもかかる)

一昔前の設備だったり、見えない瑕疵(欠陥)が潜んでいることもある。

りりこ
瑕疵が心配ならホームインスペクションで調べてもらう方法もあるよ
ホームインスペクションとは
住宅の建物状況調査のことで住宅診断士が、住宅の劣化、構造部分の瑕疵、改修すべき箇所などを調べて報告してくれる。

中古住宅をリフォームして再販している業者も増えており、水回りや床、クロス、全て新品にしている業者もあります。

りりこ
外観はイマイチだったけど内装は綺麗で驚いたこともあったよ
築浅リフォーム中古は意外とねらい目
修繕費
外壁の塗り替え、屋根の修繕など、数十万円単位の出費があるので維持費がかかります。
また水回りの寿命は十年程度と言われているのでメンテナンス費用もちょこちょこかかってきます。

マンションの修繕は専有部分(部屋)は自分で、共用部分(廊下や外壁など)は積み立てされている修繕費から払われます。

マンション

マンションはマンション規約が定められており集団生活をするうえで必要なルールがあります。
またマンションを購入すると管理組合への加入義務があったり、戸建よりも縛りが強いです。

りりこ
管理組合のルールはマンションごとに違うので説明が難しいから省略する

共用部分の修繕はマンション側がやってくれる場合があり、オートロックなどのセキュリティーが充実しているマンションも増えています。戸建よりも防犯面は高い傾向。
またマンションが建つエリアは大きな建物が作られやすいエリアなので商業施設が多かったり、駅から近かったりと生活をする上で、良い立地にある場合が多い。

りりこ
戸建か、マンションか、ここも意見が分かれるところです

タワーマンション

タワマン
皆さん大好きなタワーマンション(タワマン)はどうでしょうか?

眺望良好な高層階は開放感がありそうでいいですね。
タワマンに住んでいると言うだけで凄いと言われる。

タワマンは高さがあることで世帯数も多くなり、専用ジムやラウンジなどの共用設備などが充実していることが多いです。設備が充実していることで、管理費などが割高な傾向にあります。
また高層階などは外壁の傷み具合も確認が難しく、修繕費用も高くなりやすいです。

資産的な価値が高いとされているマンションですが、マンションは古くなるごとに修繕費は増えていきます。

りりこ
将来的に売ろうと思っても修繕費が高くなってしまった中古マンション・・・
人口も減少しているこの国で、簡単に売れますか?
不動産売却については次の項目で詳しく書きますね。
無理してタワマンを買ったけど修繕費がどんどん高くなって返済が苦しくなってしまうケースも少なくない。
また眺望良好だけど災害時のリスクも考えておかないといけないので、タワマンが必ずしも良いとは言えないところ。
りりこ
エレベーターが止まってしまったときが一番大変だと思う

不動産売却


不動産は資産になる!
不動産を買っても住まなくなったら売ってしまえばいいんですよ~と不動産業者は言います。
※ローン完済前でも売却は可能。

もちろん資産なので売ることも出来るし、人気の場所であれば高値でも売却可能。
でもよく考えてほしい。

りりこ
これらの売買で一番得をするのは取引に携わる不動産業者だと言うことを・・・

新築は一度でも購入してしまうと中古としてしか売り出せない。
また耐用年数が定められており、年数が経つほどに価値が落ちていく。

りりこ
木造住宅の法定耐用年数は22年だよ
リフォームをしていても耐用年数は増えたりしないよ
なので、ほとんどの戸建てはローンを完済する頃には住宅の資産価値はゼロになっている。
土地のみの査定額が評価されて上物(住宅)は+α程度になります。

マンションの耐用年数は47年と長いけど、マンションは年数が経つほどに修繕費が上がってくるから築浅じゃないと買い手が見つかりにくくなる。(立地にもよる)

りりこ
自分が売りたい価格で他の人が買ってくれるかどうか・・・
少しでも高く売りたい売主、少しでも安く買いたい買主、どっちが折れる?

一般人が買った不動産を売って儲かることはほぼ無いと考えてください。

違法建築物
地域によって建蔽率や容積率と言ったお家の大きさを制限する法律が定められており、勝手にリフォームで部屋などを追加してしまって建蔽率や容積率をオーバーしている物件は違法建築物となってしまって売却が難しくなります。

違法建築物は銀行の融資が通らないので、まとまった現金で買う以外に無くなってしまうのです・・・。
リフォームして再販する業者も違法建築物だと嫌がります。

負動産問題

資産になるとされている不動産でも、持っているだけでお金がかかってしまうものは負動産と呼ばれている。

不動産は所有しているだけで税金がかかるので使い道が無いとただお金がかかるだけのものになってしまいます。

りりこ
少子高齢化や人口減少が加速する日本では空家が増え続けている

早めに売却をすれば売れたけど負動産化してしまうと売れなくなります。
ババ抜きのババを好き好んで引く人はいない。

お金を払ってでも手放したいリゾートマンションの話が有名です。

クローラー
説明すると長くなるから興味のある人はググってみてね

最後に

さて、ここまで読んだ人なら持ち家か賃貸か・・・どちらがいいか断言できない理由がわかったと思います。
価値観や家族構成、収入によってどっちがいいか変わってきてしまう。

りりこ
結局のところ人による・・・

また木造住宅の法定耐用年数は22年だけどしっかりメンテナンスをしていれば50年以上住み続けられる家もあります。マンションに至っては100年近く・・・。

りりこ
この辺もメンテナンスする人や環境による

答えが出せない分野なので、メリットとデメリットを書いた。
持ち家は一生に一度と言われるほど高い買い物です。

家を買う諸費用をしっかり伝えずに購入させようとする不動産業者や、何かしら問題があった場合、売主と仲介会社で責任の擦り付け合いも少なくない。
結局、購入者が一番損をしてしまうことになる。

りりこ
だからこそ、後悔はしてほしくない
なので今回は普段生活していると馴染みがない、ローン金額などをわかりやすく書いてみました。
たまには真面目な記事も書いたりするよ!
りりこ
わかりやすくとは書いたけど難しかったらごめん・・・

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